近期
，上海市住房和城鄉建設管理委員會等6部門聯合印發了《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》
。其中涉及到商業性個人住房貸款利率優化調整工作，近日各家銀行都出了公告。

　　一方面 ，在利率定價機制安排方面
，各家銀行不再區分首套住房和二套住房 。每位客戶商貸的具體利率水平，將根據上海市市場利率定價自律機制要求 ，并結合銀行經營狀況
、客戶風險狀況等因素合理確定
。

　　也就是說
，以后在上海再買房，就不是按首套二套來確定利率了 ，而是根據每個銀行和每個客戶的具體差別
，來差異化合理定價。當然，由于自律機制的存在 ，這個利率也不會低得離譜
，目前估計是在3.05%基礎上微調 。有近日購買二套房的購房者表示，已享受到3.09%的利率
。

　　另一方面 ，部分第二套商業性個人住房貸款將會觸發存量房貸利率常態化調整，這個情況就有些復雜了
，有哪些已經買過第二套房的可以享受到呢？

　　我們來看一下銀行的官方說法——

　　存量房貸利率加點值高于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調整加點值 ，重新約定的加點值不低于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況 、貸款擔保變化等因素確定 。全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值
。

　　是不是完全看不懂？接下來我們一步一步來解釋一下這段“天書
”（不想學習可以直接拉到最后看結果）。

　　這里要搞清楚上面兩個概念：

　　一是存量房貸利率加點值
，這個其實就是“LPR+X”后面的這個X數值，也就是多少BP 。這個X可能是正的 ，也可能是負的
。目前所有的房貸利率
，都是由LPR加減BP得出，每個城市不同。比如上海之前的首套房利率 ，即3.50%-45BP=3.05%
，這里的X就是-45BP 。

　　二是上季度全國新發放房貸利率平均加點值，需要用公式來計算。這個數值=上季度全國新發放房貸平均利率“減去 ”該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值
。

　　再把這個公式拆解：首先 ，上季度
，也就是第二季度，中國人民銀行公布的全國新發放房貸平均利率是3.09%。其次 ，二季度對應的4月
、5月和6月的“5年期以上LPR
”，分別是3.60%、3.50%和3.50%
，那么由此算出來的平均值就是3.53% 。

　　這樣我們就算出了上季度全國新發放房貸利率平均加點值，即3.09%-3.53% ，等于-44BP
，是一個負值
。

　　這時我們再回頭看前文，存量房貸利率加點值高于“上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的” ，可以申請調整。也就是說X高于“-44BP加30BP ”
，即高于-14BP，就可以申請調低利率 。

　　到此就可以得出結論 ，只要你的房貸利率加的X高于-14BP（注意是負值）
，按照目前的LPR（3.50%）計算，也就是利率高于3.36%（3.50%-14BP） ，就可以申請調低自己的利率
。

　　盡管銀行都宣稱自2025年9月1日起
，符合條件的客戶可以在手機銀行操作，但這兩天已經有網友操作申請成功。